マンションの売却時に必要な費用はどのくらいか？
・マンション売却前にかかる費用
1.引越しのための費用
現在住んでいるマンションを売ってしまうわけですから、当然引越しの費用がかかってきます。
引越し料金の相場はシーズンや引越しの規模によって変わるのでなんとも言えませんが、家族4人で引っ越し業者に頼んで引っ越すのであれば、100000円ほどはみておいたほうが良いでしょう。
もしピアノやベッドなど、大型の家具がある場合には、搬入搬出に別途の追加料金がかかってきますのでそちらも考慮しておかなくてはなりません。
引っ越し先が賃貸の場合には、住み始めるのに敷金や礼金もかかるため負担が重くなっていくでしょう。
2.家具家電などの新調費用
引っ越しするにあたり、家具や家電なども新しくする必要が出てくるかもしれません。
全てを新調すると、かなりの金額になってしまいますので、必要分だけ買い換えるようになるはずですが、それでもある程度の予算は考えておかなくてはなりません。
特に、間取り自体が広く大きくなる場合に、かかる費用は比例して上がっていきます。
基本的に家具家電は大型になればなるほど費用がかかりますので、100000円単位でかかってくる可能性もあるでしょう。
3.売却マンションのリフォーム費用
もし、売却する今まで住んでいたマンションを使用するのに不具合のある箇所があるのであれば、修繕やリフォームが必要になるかもしれません。
そのままで売りに出すことも可能ですが、その分を考慮してディスカウントする必要があります。
そのため、売却前の修繕やリフォームに関しては費用対効果を、仲介業者の担当さんとよく話し合うことにしましょう。
4.売却マンションのハウスクリーニング費用
マンションの売却の際に家をキレイにして内覧の時のアピールにつなげたい時に発生する費用になります。
ただ、清掃が得意な人などは自分の清掃で済ませてしまう人もいるために、修繕、リフォームと並んで必ず発生する費用ではありません。
ちなみに業者にハウスクリーニングを依頼すると、4LDKほどのマンションでおよそ100000円ほどが相場になります。
・マンション売却開始時から売買契約までにかかる費用
1.不動産会社への販売促進のための広告費
こちらは基本的に請求されたり、仲介手数料に乗ってきたりすることはありませんが、稀に特殊な宣伝方法を持っている不動産業者が費用をかけて宣伝しないか？と、持ちかけてくることがあります。
費用対効果を意識して慎重に考えましょう。
2.売却マンションが売れるまでのランニングコスト
当たり前のことですが、購入希望者と売買契約を結ぶまで、売りに出している物件の維持費は売り主に支払いの義務があります。
中古のマンションだと、月々のローンの他に修繕積立金や管理費などがかかってきてしまうため、できるだけ早く買い主を見つけたいのが売り主の本音だと思います。
・売買契約時にかかる費用
1.仲介手数料の半額
こちらは仲介業者によって支払う時期は様々ですが、一般的に仲介手数料の半額を売買契約時に仲介業者に支払うことが多いです。
3000万円の中古マンションを売却した際にかかってくる仲介手数料の上限はおよそ100万円になりますので、仮に3000万円で売買契約を結んだ場合、契約時には50万円を仲介業者に支払うことになります。
2.書面に使う収入印紙の費用
一般的な中古マンションの場合、印紙代金としては10000円ほどみておけば大丈夫です。
・決済、引き渡し時にかかる費用
1.仲介手数料の残額
先述した仲介手数料の残りの金額を、決済時に仲介業者に支払う形が一般的な不動産売却の流れになります。
やはり3000万円で中古マンションが売れた場合に仲介手数料の上限は100万円ほどになるのは記述した通りです
残りの50万円を決済時に支払うことになります。
2.建物の登記のための費用
登記作業の手続き全般を司法書士に代行してもらいますので、その報酬になります。
所有権移転や住宅ローンの抵当権の抹消作業のことです。
一般的にはこれらの手続きの手数料として30000円ほどの支払いが必要になります。
3.書面に使う収入印紙の費用
ここでも収入印紙が必要になってきます。
やはり一般的な中古マンションであれば10000円ほどあれば大丈夫です。
4.売却マンションの一括繰上げ返済の為の手数料
銀行に借りていたお金を返すのにも手数料がかかります。
最近では窓口で処理をしてもらうよりも、web上で手続きしてしまったほうが手数料が安く上がることが多いので一度調べてみるのが良いでしょう。
ここまでは、マンションの売買契約までの流れに沿ってかかる費用をまとめてきました。
次に、マンションを売却するにあたってかかってくる主な税金について紹介していきたいと思いますのでご覧下さい。
・マンション売却時にかかる譲渡税について
マンションを売却すると、その金額に対して税金がかかってしまうと思っている人が大勢いますが、それはマンションを売却することによって利益を得た場合の話です。
極端に言えば、マンションを誰かにもらってそれを売却した場合には、その売却額に対して最大40パーセントほどの税金がかかってきます。
しかし一般的には、ほとんどの人がローンを組んでマンションを購入しているでしょう。
その時買った価格が4000万だとして、売却時が3000万円だった場合、利益が出ていることにはなりません。
もし仮に、売却することで購入時よりも高く売れてしまったとしても、居住用として使用していたマンションなのであれば居住用住宅の特別控除を受けることができ、3000万円までの税金の控除を受けることができますので、これを超える利益が出ない限りは売却時の税金については気にする必要はないでしょう。
・マンション売却時にかかる住民税について
住民税も所得税と同じように、よほどの利益が出なければ課税されることはありませんので、一般的には気にせずとも大丈夫です。
簡単に説明すると、6000万円で買ったマンションが1億円で売れると、4000万円の利益になります。
しかし、そのマンションは居住用として使用していたので、3000万円の控除が受けられることになります。
残った1000万円が課税の対象になるわけですが、この場合に課税される住民税の額が約5パーセント、所得税が15パーセントとなり、約200万円ほど税金を納めなくてはならない状況と説明することができます。
ここまでマンションの売却時にかかる費用をまとめてきましたが、最後にあまり知られていない、マンションの売却時に戻ってくる費用についてまとめてみましたのでご存知で無い方はチェックしてみてください。
・マンション売却時に戻ってくる火災保険料について
住宅ローンを組む時に必ずマンションの火災保険に加入しているはずです。
ローンの期間分払い込んでいた場合、残っている期間の火災保険料が返金の対象になりますので、忘れずに保険会社に解約の手続きと返金の手続きの旨の連絡をするようにしましょう。
・マンション売却時に戻ってくる住宅ローンの保証料について
火災保険と一緒で、住宅ローンを組む際にローンの保証を保証会社に申請しているはずです。
これも払い込みが終わっていると予想されるので、残りの期間分は返金の対象になります。
・マンション売却時に戻ってくる固定資産税について
マンションの固定資産税は1月1日の段階での所有者に請求されることになります。
通常5月末には納付書が送られてくるはずなので、その期間を過ぎているのであれば、すでに売却年の分を支払っていると予測されます。
通常は仲介する不動産会社が買う主側に日割り分を請求してくれるので、それを書面上で確認するようにしましょう。
・マンション売却時に戻ってくる管理費や修繕積立金について
こちらの料金に関しては基本的にはマンスリーな支払いになりますので、支払ってしまった分、支払った月の分はやはり日割りで買い主側に請求する形になります。
これも自分で買い主に請求する必要はありませんので、仲介業者に頼んで書面上で確認をしましょう。
例えば毎月15日が管理費などの支払日だとすると、10日に引き渡しが完了した場合は11日から月末日までの分を買い主に請求する計算になります。
最後に
ここまで、マンションの売却時に必要な費用、ということでまとめてきましたが参考になりましたでしょうか？
ここまで記述してきたようにマンションの売却の際には、様々な税金や手数料が発生してきます。
後で困らないように事前に媒介契約を結んだの不動産会社の担当の方に確認しておくことが大切です。
また、住み替えや買い替えで別の不動産を購入される方は、合わせての計算が必要になりますので、さらに注意が必要になります。
どちらにしても、後悔の無いような売却活動を行うためには、売り主の気持ちに寄り添った対応をしてくれる仲介不動産業者の存在が必要不可欠になりますので、まずは業者選びに力を入れてみることお勧めします。
今回は最後までお読みいただきましてありがとうございました。]]>
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