自宅マンションが訳アリ物件だった場合の売値はどれくらいになりますか？
2017.10.13 / 最終更新日：2017.10.13
物件内での自殺や殺人、及び物件での災害が起こってしまった
普通の人が事故物件や訳アリ物件と聞くと、思い浮かぶのはまずこれだと思います。
マンションの他の階の別室や、共用スペースなどで起こった自殺や殺人であっても、どの部屋も等しく事故物件とみなされます。
以前不祥事があった場所に建てられた物件であった
現在建っている建物内で自殺や殺人、災害がなかったとしても、過去にその場所でその類の不祥事が起こっていた履歴があるのだとしたら、その場合も事故物件とみなされてしまいます。
建て替えが成されていても、場所、土地が同じだとすでに事故物件扱いなのです。
近隣で大きい不祥事や事件が起こってしまった
隣の物件で災害や殺人があったり、近隣に暴力団の事務所があったり、近隣に過激思想の宗教団体があったりする場合も訳アリ物件になってしまいます。
物件内に特別な問題がなくても売買に説明や告知が必要な訳アリ物件になってしまうのです。
建築基準法などに抵触し再建築不可の物件である
今現在までに、事件、事故、災害などが起こっていなくても、建築基準法を満たしていない物件は、取り壊しの後その場所に新たに家を建てることができませんので、再建築不可物件として訳アリ物件になってしまいます。
今回はマンションに限った話になりますので、あまり関係のない定義ですが、一応知識としてまとめておきます。
さて、訳アリ物件の基本的な定義がわかった時点で、次はそもそもなぜ訳アリ物件の売却が難しいとされているかを項目ごとに解説します。
事故物件や訳アリ物件の価格をどの程度下げなければならないのかの目安は後述しますが、正直売りに出してみないとわからない部分が大きいのが事実です。
不動産営業マンは数多くいますが、事故物件や訳アリ物件を扱ったことのある営業マンはそれほど多くはないため、減額の目安が不動産会社の社員さんでも測りかねる部分が多いため、告知内容や物件の場所、これから先の物件の改善の可能性なども含めて総合的な判断をしなくてはなりません。
ただ、それでも大きな事件性のある物件ですと、個人の方に買い手がつかずに、業者買取となる可能性も高いため、その方向での考察も必要になってきます。
不動産会社自体が、訳アリ物件に精通していない会社が多い
マンションを売却する際には、近くの不動産会社に依頼することが一般的で、不動産会社との媒介契約後に速やかに売りに出されるのですが、事故物件の場合、査定が難航することが予測されるため不動産会社のレスポンスが非常に遅くなる傾向があります。
訳アリ物件の告知内容による相場からの減額率の算出が難しい
前項とのつながりにはなりますが、多くの不動産会社は事故物件に精通しておりません。
販売実績がないため、営業マンは相場からの減額率を決めきれず判断に時間がかかってしまいます。
都心部や人気のある地区の事故物件であれば、経過年数が経っていなくても相場の7割、8割ほどで売買が成立することもありますが、人気のないエリアだと大幅なディスカウントがないと売り抜くには時間がかかってしまうでしょう。
訳アリ物件はこういった減額率を決めていくのに、事故の告知内容、事故からの経過年数、物件の状態、初期販売価格、周辺環境、立地、口コミ、などなど悩むべきファクターが多いのです。
近所に秘密にしているとなかなか買い手を見つけられない
近所に秘密にして売りに出すということは、事前に自分の新たな居住を確保しなくてはならない手間が発生します。
そして、インターネットにも広告は出せないし、もちろん近隣に折り込みチラシなども出せません。
広告活動を宣言した物件の売買活動は、もはや運任せになってしまいますので、非常に売買は難航するでしょう。
どうしても近所に秘密にして売りに出したいのであれば、不動産買取業者に頼むのが賢明と言えます。
最後は不動産業者による買取も視野に入れなくてはならない
先述したように、秘密厳守でできる限り早く物件を売却したい場合、不動産業者による買取の検討が必要でしょう。
売り手を探す手間が省けるメリットはありますが、不動産価格は相場よりもかなり安く設定されてしまいますので注意が必要です。
記述してきたように、訳アリ物件の売却がいかに難しいことか理解できたところで、仮に事故物件や訳アリ物件を物件買取業者に売却することになった場合、どういった流れで売却の手続きを行っていくのかを検討、考察していきます。
不動産買取業者の事故物件の買取後は、一般的にリフォームや建て替えを行ってその後に転売、もしくは収益物件として所持することが多いようです。
直接自分で不動産買取業者に依頼することで、仲介手数料分をディスカウントすることができますので、最近ではご自身で買取業者と連絡を取り合う売主さんも多いそうなので、買取業者をどのように探すか？といったところから解説していきたいと思います。
インターネットで自分で不動産買取業者を探す
個人でも、都心部エリアの事故物件ならば、買取業者を直接探しやすいので、仲介手数料がかからずに多少お得になります。
インターネットで、事故物件の買取、などと検索すれば事故物件買取業者は結構ヒットしますので、連絡を取ってみて信頼できそうな会社に査定をお願いしてみましょう。
不動産会社に買取業者を紹介してもらう
自分で不動産買取業者を探すことは、すなわち売買交渉も、現地の立ち会いも、売り手への説明も、全て自分でやらなくてはなりません。
コミュニケーション能力や、そもそもの不動産の最低限の知識がないと、安く買い叩かれて終わってしまう恐れがありますので、自信がない、もしくは仕事などで忙しくて立ち会いや交渉などの時間が割けないような人は、仲介手数料を支払っても、不動産会社に間に入ってもらったほうがいいでしょう。
売り手への価格交渉や契約段取りも、全部任せられるので、信頼できる不動産会社があるのであればこちらのほうがオススメです。
とにかく信頼できる不動産業者、買取業者を根気よく探す
事故物件や訳アリ物件は不動産会社や買取業者によって対応にばらつきがあります。
そもそも、事故物件に積極的に関わってこようとする不動産会社が少ないのが原因ですが、売り手の事情的にはそうも言ってられません。
個人では、不動産の法的な知識やそもそもの建築上の問題などの把握にも限界がありますので、やはり根気よく信頼できる良心的な不動産会社を味方につけることが売却の近道になるはずです。
まとめ
ここまで自宅マンションが訳アリ物件だった場合の売値はどれくらいになりますか？、ということでまとめてきましたが参考になりましたでしょうか？
事故物件の売却価格の目安ですが、一般的に言って自殺の場合だと相場から20パーセントから30パーセントの減額とされています。
ただ、それが事件性の強いものだったり殺人事件などになると50パーセント以上の減額になることも多いようです。
物件の状況や状態も様々で、所有している地域などによっても違います。
不動産会社の査定依頼である程度の売値の目安の算出はできるでしょうが、
事故物件の需要は一般的な物件に比べてかなり少なく、厳しい状況であることは事実です。
運良く、買主候補とつながることができたとしても不動産会社の査定よりもさらに価格を下げるような事態も想定しておかないといけません。
事故物件になってしまった物件は、時間が経っても事故物件であることは変わらず、時間が経てば経つほどに不動産の状態とともに、事態は悪化していくことが多いので、ご自身が住む可能性が一切無くなってしまった場合は、すぐにでも売却の方向で動くことをオススメします。
何はともあれ、訳アリ物件の売却のカギは基本的には不動産会社の頑張りにかかっているので、不動産会社の選定は慎重に行うことにしましょう。
適切な売却価格を自分で見極めることのできる基本的な不動産の知識と、信頼できる不動産会社の選定。
この二つが訳アリ物件の売却のためには非常に重要な要素になると言えるでしょう。]]>
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