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理由①価格設定に問題がある 一番よくあるパターンとしてマンションの価格が相場に会っていないパターンが考えられます。 新築で購入した際にどれほど高額であったとしても売り出す際には中古物件です。 人気のエリアでも、周辺環境が整備されたとしても、相場が新築の時よりも高騰しているケースは稀だと言えます。 購入価格から大幅に高く売れるケースはそう多くは無いので、価格設定が間違っていないか担当者とよく話し合いをしましょう。 条件が良く、購入希望者が競合した場合に交渉過程で価格が上がる事はありますが、そのような物件は相場の価格設定だからこそ人が集まってくるのであって、最初から価格が相場よりも高い物件に人が集まる事はありません。

理由②マンションならではのランニングコストがネックになっている

売り出し価格が安く設定されていても、管理費や修繕積立金の負担が大きいと、毎月の支払いを負担に感じてしまうケースです。 マンションに限って言えば、管理費や修繕費積立金が無くなることはありません。 築年数が経過するほどに高くなっていくので、余計に高いランニングコストに購入希望者は購入に二の足を踏んでしまう状況です。 しかし、資産価値を高めるためにも管理は非常に大切ですし、修繕積立金も将来の快適な生活につながっていく事を購入希望者にわかってもらう必要があります。 他にも中古マンションのランニングコストとして、駐車場代や固定資産税、都市計画税、火災・地震保険料などがあり、築年数が経っていても維持費が高額になってしまうケースも珍しくありません。 物件の価格設定の際には、こういったランニングコストを払っていく購入希望者の気持ちになった価格付けが非常に重要になります。

理由③他の不動産に比べて内覧の評価がシビア

中古マンションの内覧は、エントランス部分や共用部分など外見に対する評価が皆無なため内覧での個別への部屋の評価は非常にシビアになります。 このご時世、マンションの供給量が飽和状態の昨今では、築年数相当の物件は有り余っています。 つまり購入希望者の想像しているよりもより良い部屋の印象が必要になります。 内覧で購入希望者の期待に添えない場合は、ほぼ100パーセントその物件が売れる事は無いでしょう。

理由④同じマンションの中で競合が起こっている状況

調べてみるとわかるのですが、戸数の多いマンションでは良くある現象です。 同じマンション内で売却が重複していると、競合して売れにくくなってしまいます。 当然、立地や築年数は同じなので回数や間取り、部屋の方角価格など細かい条件を一つづつ値踏みされた挙句に競合して値が下がるのを待たれてしまいます。 大抵、同じマンションで競合が起こると、気がついた時には想定売却価格よりも大幅に安い価格設定になってしまう事が多いです。 一度値下げしてしまうと、再び価格を上昇させるのは心象的に難しいので、軽い気持ちで値下げする事はしないほうが良いでしょう。 また、時間は経過してしまいますが、価格競争に巻き込まれないために、時期をずらして販売するなどの時間的余裕も好条件で売却するためには必要な要素になります。

理由⑤マンションの存在する地区の需要と供給のバランス

マンションの需要は、同じ地区に一棟が建てられるだけで大きく住宅事情が変貌します。 一棟立つことによって、数十戸から数百戸規模でいきなり住宅が増えてしまうので、当然といえば当然かもしれません。 買った時には需要があったとしても、地区ごとの人口の現象などですでにマンションの供給率が飽和状態、過剰状態なのであれば相場での売却は難しいかもしれません。 近年、問題視されている老巧化したマンションの空き家が修繕もできずに老巧化し朽ち果てていく状況になってしまっては絶望的なので、人口現象が著しい地区では中古マンションは売れる時に売る事が鉄則になります。

理由⑥隣接している部屋の問題かもしれない

せっかく条件が良くて、価格設定も相場相当であっても、内覧の際に上下左右の部屋の人にうるさくされてしまっては買い手もつきません。 マンションは集合住宅なので、隣接する住人の方の情報を欲しがる購入希望者は多く、内覧の回数もそれに伴って増えていくでしょう。 隣接する住人に問題がなかったとしても、ベランダを開けると夜遅くまでテナントが開いていたり、飲食店で生臭かったり、雀荘で騒音問題などがあると、相場の価格設定でも買い手はつきづらいでしょう。

理由⑦法改正前の建築物だと難しい

高層マンションになると当然ですが、部屋までの階層までの移動はエレベーターになります。 この移動手段に規制がある物件もまだまだ存在します。 現在では建築基準法が法改正されて、3階建以上の建物には必ずエレベーターが設置されるようになりましたが、この改正前の物件だと5階建てなのに、階段で最上階まで行かなくてはならないマンションも存在します。 さらに、エレベーターはあっても、自分の部屋の階層には止まってくれないなど、法改正前ならではの不便な作りのマンションだと、価格の設定もその分下げてみないと売却は難しいかもしれません。

理由⑧そもそも媒介契約をした不動産会社に問題が有るかもしれない

意外にも、営業活動に力を入れてくれない不動産会社は多いです。 待ちに入ってしまうと、中古マンションの売却は時間がかかる事が多く、値を下げなくてはならなくなるので、できるだけスピーディーな営業をして欲しいところですが、不動産会社が中古マンションの買い主の方からも仲介手数料を取りたい一心で、他社からの買い主仲介を拒んでいる悪質なケースもまだまだ存在します。 本当の意味で、中古マンションの売却には信頼できる不動産業者の選定が非常に重要な要素なのはこのためです。

理由⑨知らない間に事故物件になっている可能性はないか

意外に知られていない事故物件の定義ですが、実はマンションだと共用のスペースや共用の敷地、隣接する建物で起きた事件や近隣に反社会勢力がいる可能性のある物件などがあると、一棟丸々事故物件扱いになってしまう事があります。 実際には住んでいる人間よりもこれからその物件を買おうとしている人間の方が、そういった情報に敏感な事がありますので、気になる人は一度調べてみてはいかがでしょうか。 もしそういった事故物件の括りに自分のマンションが入ってしまっている場合、売り出す際には告知義務が生じますし、価格も大幅に改定しなくてはならないでしょう。

最後に

ここまで、マンションは売れない基本的な理由とは？、ということでまとめてきましたが、参考になりましたでしょうか？ それぞれの問題に簡単で具体的な解対策を記述してまいりましたが、実際にマンションの売却に大切なのは、集客力のある誠意のある対応をしてくれる不動産業者と、内覧希望者が来た時にどうやって購買意欲を湧かせることができるかにかかっています。 売り主である自分のエゴを貫くだけではなく、これからマンションを買う購入者の気持ちになって対策を練って行ってください。]]>