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マンションの売却前にかかる費用

①引越し費用

引越しの費用はケースバイケースなので各ご家庭の事情によります。 もちろん自分でやれば安く上がります。

②ハウスクリーニング費用

だいたい3LDK程度の中古マンションのハウスクリーニング代金の相場は100000円前後となりますので、計算に入れておいたほうが良いでしょう。 使用状況によっては増減するものですので、一度見積もりをもらっておくといいかもしれません。

③リフォーム費用

もし住宅の設備に使用に問題がある箇所などがあれば、そのまま売りに出すとそこを理由にディスカウントを要求されてしまうでしょう。 費用対効果を考えつつ、リフォームをしたほうがいい箇所があればしましょう。 これも媒介契約を結んだ不動産会社の担当さんと話し合ったほうが良い項目です。  

マンションの売却開始時にかかる費用

①販売促進のための広告費

こちらは媒介契約を結んだ不動産によって扱いが異なるので、チラシなどを作る際にはその都度、費用について話し合うことにしましょう。

②買い主が現れるまでのマンション自体のランニングコスト

当たり前ですが、買い主が見つかって売買契約が成立するまでの間、空になっているマンションのローンや管理費、修繕積み立て金などの費用は売り主が支払うことになります。  

売買契約時にかかる費用

①仲介手数料の半額

このあと詳しい仲介手数料の計算方法を記述しますが、売買契約時にその半分の額を媒介契約を結んだ不動産業者に支払うことになります。

③手付金の領収などの収入印紙代

一般的な中古マンションの売買契約であれば、5000円〜10000円ほどみてけば問題ないでしょう。  

決済・引き渡しの際にかかる費用

①仲介手数料の残額

売買契約時に支払った仲介手数料の残りの半分を支払うことになります。

②建物の登記費用

物件売買に伴って、所有権の移転や住宅の抵当権の抹消などの手続きが必要になり、これらの手続きは司法書士にやってもらうことになりますので、その報酬分を売り主が負担することになります。 こちらもケースバイケースですが、50000円ほどみておけば良いでしょう。

③書面の収入印紙代

やはり通常の中古マンションであれば10000円ほどで済むでしょう。

④一括繰上げ返済の手数料

銀行などに借りたお金を一括で返済するためにかかる手数料です。 窓口に行くよりもweb上で処理したほうが安くなるケースがあります。 大抵は30000円ほどで収まるでしょう。 ここまではマンションの売却に際してかかってくる費用を時系列順に紹介してきました。 ここからは、きになる仲介手数料の詳細をまとめてみましたのでご覧下さい。

そもそも仲介手数料とは？

仲介手数料とは、仲介業者である不動産会社に支払う、売買契約が成功した時の成功報酬です。 この仲介手数料というものは物件の売買代金においてその価格が増減するので、売却の際の価格に応じた計算が必要になります。 そして大切なポイントは、仲介手数料はあくまでも成功報酬だということです。 売買が成立しなければ支払う義務は発生しません。 契約直前で無効になった時も、取り消しになった時も仲介業者は報酬を求めることができないということも合わせて覚えておいてください。 また、販売活動における広告費などに関しても、仲介手数料に含まれることはありませんし、別途支払う義務もないので、請求してくるような仲介業者には注意が必要です。

仲介手数料の詳しい計算方法

仲介手数料には上限が決められていて、その額は売買契約時の不動産代金位よって異なります。 計算自体は仲介業者である不動産業者がやってくれるのですが、不当な請求をされないためにも自身で把握していることが大切です。 手数料の計算は200万円以下の部分、200万円から400万円の部分、400万円以上の部分の三分割で算出される方式になっており、それぞれに仲介料のパーセンテージが、5パーセント＋税、4パーセント＋税、3パーセント＋税、という計算方式で三分割された金額を合わせた数字が仲介手数料になります。 わかりやすく、仮に3000万円の中古マンションを売却したとすると、 200万円までの部分＝105000円 200万円から400万円の部分＝84000円 400万円以上の部分＝819000円 つまり、105000円＋84000円＋819000円＝1008000円 1008000円が仲介手数料の上限となるわけです。 このような計算式が正しいのですが、業界では 売買価格×3.15パーセント＋63000円＝仲介手数料上限 という簡単な計算方式が用いられることが一般的になっています。 ・仲介手数料の支払い時期 こちらは先述した通り、売買契約の時に半額、引き渡し時に半額、といったやり方が業界では一般的です。 しかしこちらも仲介業者によって異なりますので、確認を取っておくことにしましょう。 ・マンション売却の際の仲介手数料の値引きについて さきほど算出した仲介手数料のように、中古のマンションの売却時にかかってくる不動産への成功報酬は100万円を超えてしまうことも多く、決して安い金額ではありません。 しかし、この算出法で出てくる金額はあくまでも上限としての額ですので、それ以上の仲介手数料を仲介業者は売り主に対して、請求してはいけない、という意味合いの数字になります。 この金額を超えない範囲であれば、不動産会社は売り主に対して仲介料をフレキシブルに設定できることになるので、ディスカウントの余地は十分にあります。 逆に、この算出法で出てきた仲介料の上限をあたかも法律で設定された金額であるかのように説明してくる業者は非常に危険です。

・仲介手数料が安い業者が増えてきている事について

先述したように、仲介手数料は上限が設定されてはいますが、その範囲内であれば請求金額は仲介不動産会社の自由です。 最近は仲介業者の価格競争を背景にした、仲介料割安を売りにしている不動産会社が増えてきました。 それは売り主に取っても大きなメリットではありますが、それに伴って業界全体の仲介業者の質の低下につながっていることが懸念されています。 全ての仲介業者がそうとは限りませんが、報酬を安く設定するということは、それだけ販売活動に対してもコストを下げていると考えるのは想像に難しくないのではないでしょうか。 様々なことを総合的に考慮して、単純な手数料の割安感で仲介業者を選ぶのではなく、どこまで誠意を持って対応してくれるかどうか、どのような販売促進活動を行ってくれるのかどうか、本当に信頼できる担当者か、信頼できる不動産会社か、などを真剣に考慮する必要があります。 そのためには、複数の不動産業者に実際に会ってみて相見積もりをもらってみるなどの地道な作業が非常に大切になります。 しかしそれが直接的な不動産売買活動の成功の秘訣になるでしょう。

最後に

ここまで、マンションが売れた時の仲介手数料はどれくらいの支払い？、ということでまとめてきましたが参考になりましたでしょうか？ ここで紹介した費用は、自分で手続きなどを行うことで節約できる費用も多数存在します。 ただ、契約書を当事者同士で交わすことや、登記の手続きを行うことは、個人間で高額な取引を行うことになるため、双方にとってリスクが高い行為と言えます。 売り主、買い主双方の不正が無いようにチェックするのが不動産会社の役割であり、司法書士の役目になります。 多額の費用をかけて不動産売却を行うのにはこういった理由があり、高額な取引に慣れていない個人同士だとどうしても問題が発生しがちなので、仲介料などの不動産取引上の費用の節約は一長一短と言えるでしょう。 不動産取引上の費用は、費用と捉えずに経費と考えたほうがよさそうです。]]>